Av: Partner Ida C. Stavnes Høisæther
Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bolig. I mai 2019 vedtok Stortinget endringer i avhendingsloven som er ment å føre til en bedre og tryggere bolighandel. Det er ventet at endringene trer i kraft tidligst sommeren 2020.
Etter gjeldende avhendingslov har en eiendom mangel blant annet dersom den ikke kan brukes til de formål som tilsvarende eiendommer vanligvis brukes til. Når de nye endringene i avhendingsloven trer i kraft, vil en eiendom ha mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Dette vil antagelig føre til en riktigere mangelsvurdering som samsvarer bedre med kjøperens forventninger.
Etter de nye lovendringene kan kjøper kreve erstatning for en mangel dersom den overstiger 10 000 kroner. Denne beløpsbegrensningen gjelder likevel ikke avtaler der en bygning er solgt som ny, eller dersom det hefter offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger eller byrder på eiendommen. Det gjelder heller ikke dersom det viser seg at en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i eiendommen, og det ikke følger av avtalen at kjøperen skal overta eiendommen med slike avgrensninger. De nye endringene i avhendingsloven fører dermed til at en kjøper kan kreve erstatning for mindre mangler sammenlignet med i dag. Etter gjeldende avhendingslov kreves det, for eiendommer solgt «som den er», at eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med.
Når det gjelder arealsvikt, er det etter de nye lovendringene ikke bare opplysninger og klanderverdig opptreden fra selgerens side som kan føre til at det foreligger en mangel – også adferden til selgerens medhjelpere skal vurderes. Etter de nye lovendringene foreligger det en mangel dersom bygninger på eiendommen har mindre areal enn det som er opplyst av selgeren eller medhjelperne til selgeren, så fremt avviket er større enn to prosent og utgjør minst en kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selgeren godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen.
De nye lovendringene medfører også at «som den er»-forbehold og lignende allmenne forbehold ikke lenger får noen virkning ved forbrukerkjøp. Det samme gjelder for forbehold som ikke er spesifiserte nok til å kunne virke inn på vurderingen kjøperen gjør av eiendommen. Dermed får boligselgere et større ansvar for eventuelle skjulte feil og mangler ved boligen.
En kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen om avhending ble inngått. Etter de nye endringene i avhendingsloven skal kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre saksdokumenter som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i. Dermed skapes det et incentiv for boligselgere til å gi mest mulig informasjon om boligen før salg. Det stilles både strengere krav til takstmennenes kompetanse og utforming av tilstandsrapporten, og til boligkjøperens undersøkelsesplikt. Dette ansvaret vil det imidlertid fortsatt være mulig å forsikre seg mot gjennom en boligselger- eller boligkjøperforsikring.
Dersom en selger har rett til å rette en mangel, kan en kjøper ikke kreve prisavslag eller heve dersom kjøperen avviser rettingen. De nye lovendringene fører til at en kjøper kan kreve erstatning også dersom kjøper krenker selgers rett til å rette en mangel, men kjøper kan da måtte bære deler av tapet.
Vi i advokatfirmaet Hansson har lang erfaring med kjøp og salg av eiendom og spørsmål knyttet til dette. Ofte kan det være snakk om relativt store verdier for de involverte, og advokatbistand kan derfor både være nødvendig og hensiktsmessig. Vi tilbyr eiendomsmegling og kan blant annet bistå med utforming av saksdokumenter, opplysninger om eiendommen og forbehold. Dersom det foreligger feil eller mangler ved en bolig du har kjøpt, kan vi bistå med krav i forbindelse med dette – slik som retting, prisavslag, heving og erstatning.